Se lavori in agenzia lo senti già: il mercato immobiliare 2025 non è più “in pausa”. Le famiglie tornano a muoversi, i tassi si stanno normalizzando e gli affitti restano caldi (con qualche pausa legata a stagionalità e località della tua agenzia). Vediamo assieme cosa si è mosso e le previsioni per il 2026.
- 12/12/2025
Il mercato immobiliare 2025 in cifre: facciamo due calcoli.
Iniziamo la nostra analisi con alcuni dati ufficiali:
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Compravendite in crescita (+8,5% a/a nel III trim. 2025): gli scambi residenziali tornano a salire secondo OMI – Agenzia delle Entrate, con le grandi città (Milano in testa) come motore. Tradotto: più liquidità di mercato e maggiori chance di incontro tra domanda e offerta quando il pricing è realistico.
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Prezzi in lieve aumento (IPAB: +3,8% tendenziale; +0,6% congiunturale): l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni indica una risalita ordinata, trainata soprattutto dall’usato. Significa che lo stock esistente ben presentato (foto, APE, dettagli tecnici) difende il valore e genera visite qualificate.
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Mutui più gestibili (tasso medio 3,30% a novembre 2025): per ABI il costo dei nuovi mutui casa è rientrato su livelli più accessibili rispetto ai picchi recenti. Impatto operativo: più clienti bancabili, trattative meno fragili e tempi di decisione più prevedibili, a patto di curare pre-qualifica e documenti.
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Affitti solidi (+3,4% a/a; fascia media 14–15 €/m²): i canoni restano sostenuti su base annua, con qualche fisiologica flessione mensile stagionale.
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Operatività più “pulita” (tempi stabili, sconti in lieve calo): i sondaggi di Banca d’Italia segnalano negoziazioni più lineari quando l’immobile è in target.
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Questi dati ci dimostrano che nel mercato immobiliare 2025 la domanda non è scomparsa, si è solo fatta più esigente: famiglie e acquirenti selezionano con cura quartiere, servizi, classe energetica, taglio degli spazi e qualità dell’edificio, aspettandosi che ogni informazione sia già chiara prima ancora della visita; allo stesso tempo, l’offerta davvero “in target” nei capoluoghi resta scarsa, e questo spinge chi vende a giocare la partita sui fondamentali, perché quando l’annuncio è completo, coerente e credibile il tempo tra prima richiesta e appuntamento si accorcia, gli scarti si riducono e la trattativa scorre con meno attriti.
Mutui: il 2025 ha rimesso in moto la leva del credito
Dopo due anni di saliscendi, il 2025 ha riportato una cornice più leggibile: a novembre il tasso medio sui nuovi mutui casa è sceso al 3,30%, segnalando un raffreddamento del costo del denaro e una maggiore stabilità nella pianificazione dei finanziamenti. In parallelo, il mercato ha dato segnali coerenti: nel terzo trimestre le compravendite residenziali sono cresciute dell’8,5% su base annua, mentre l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) ha registrato un +3,8% tendenziale con lieve crescita congiunturale. Il quadro che ne esce è quello di un residenziale in cui volumi e valori si muovono in modo ordinato, senza strappi: tassi più gestibili, scambi in risalita e prezzi in moderato aumento compongono la fotografia di fine anno.
Locazioni: andamento dei canoni e novità regolatorie
Sul fronte affitti, la chiusura d’anno racconta un mercato ancora tonico su base annua (circa +3,4%), con una media nazionale intorno a 14,3 €/m² e una piccola flessione mensile di novembre legata alla stagionalità. La vera novità, però, è regolatoria: è entrato a regime il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per strutture ricettive e locazioni brevi, con piattaforma ministeriale attiva dal 2 novembre 2024 e sanzioni applicabili dal 2 gennaio 2025; l’obiettivo è tracciabilità e contrasto all’abusivismo. In parallelo, nel dibattito di fine 2025 sulla manovra 2026 sono circolate proposte che confermano la cedolare secca al 21% sul primo immobile destinato agli affitti brevi, elevano al 26% sul secondo e qualificano come attività d’impresa dal terzo, con obbligo di partita IVA: misure in fase di definizione che, se approvate, inciderebbero sull’equilibrio economico del segmento dal 2026.
Prospettive 2026: un mercato più leggibile, tra slancio e prudenza
Il quadro che si apre nel 2026 è incoraggiante ma va letto con equilibrio: si parla di un anno “forte”, con compravendite che potrebbero avvicinarsi alle 800.000 unità e una crescita del fatturato intorno all’8,4%, accompagnata da prezzi medi in aumento di circa il 4%; sono stime che fotografano un mercato in ripartenza, trainato soprattutto dai grandi centri e da prodotto ben posizionato.
Allo stesso tempo Nomisma prevede una crescita moderata degli scambi (circa +0,9% nel 2026), a ricordarci che la dinamica potrebbe non essere uniforme sul territorio e tra segmenti. Sullo sfondo, il quadro monetario resta più stabile di un anno fa: la BCE ha mantenuto i tassi fermi a fine 2025, segnale che per i mutui il 2026 potrebbe giocarsi su condizioni più prevedibili rispetto al recente passato. In sintesi: meno volatilità, più visibilità sulle decisioni di acquisto e investimento, con differenze locali che faranno la vera selezione.